PROPOSITION DE RESOLUTION 
visant à soutenir le logement dans les copropriétés en difficulté

Proposition déposée par : MM. Olivier de Clippele, Vincent De Wolf et Gaëtan Van Goidsenhoven

Développements

La copropriété en Belgique représente quelque 182.759 immeubles dont plus de 33.600 à Bruxelles. En outre, nous savons que, dans la capitale, 74,7 % de la population vit en appartement . Compte tenu de l’évolution démographique à laquelle la Région de Bruxelles-Capitale fait face, il ne fait aucun doute que ce chiffre continuera d’augmenter rapidement dans les années à venir.

Ces immeubles, dont une majorité date d’avant les années 1970, ont – et auront à l’avenir – besoin de rénovations importantes, si l’on veut éviter la situation catastrophique que l’on a connue en France il y a quelques années, où un important phénomène de paupérisation dans un certain nombre de copropriétés a mené les autorités à reprendre d’urgence la situation en main, en faisant de la copropriété une priorité de la politique française du logement.

En Belgique comme en France, certains copropriétaires ne savent plus faire face aux dépenses de rénovation, d’isolation, de modernisation d’ascenseur, de remplacement de chaudière… qui représentent souvent un budget considérable. Certains travaux, ou parfois même la totalité de ceux-ci, passent alors au second plan, ce qui a pour effet d’empirer davantage la situation de ces copropriétés dites « en difficulté ».

Préférant l’anticipation au constat d’échec, les auteurs de la présente proposition de résolution souhaitent mettre en place une réflexion au niveau régional en vue d’adopter des solutions (prêts à taux zéro, subsides, primes) pour venir en aide aux copropriétés en difficulté. Cette réflexion à l’échelle régionale devra mener à une réflexion similaire à l’échelle fédérale, pour aborder la problématique des copropriétés en difficulté dans sa globalité.

L’action publique sur les copropriétés dégradées en France

En France, la situation des copropriétés n’a cessé d’empirer, tant et si bien qu’en 2012, l’Anah (Agence nationale de l’habitat), conclut dans son rapport qu’il est indispensable de faire de la copropriété une priorité de la politique du logement. Et pour cause : le rapport décrit certaines copropriétés comme étant « en coma dépassé », prouvant par là la gravité de la situation.

En France, on dénombre 565.000 copropriétés, représentant 6,2 millions de logements, soit un quart de l’ensemble des résidences principales françaises.

Certaines communes françaises se sont intéressées au phénomène de dégradation des copropriétés dès 1980. Quinze ans plus tard, en 1994, les « copropriétés dégradées » sont devenues une politique publique nationale. Pour remédier à une situation devenue de plus en plus inquiétante, les autorités françaises ont mis sur pied deux dispositifs différents.

Le premier est juridique et permet à un juge de nommer un syndic ou un administrateur judiciaire pour reprendre en main les comptes de la copropriété ou pour déclarer la fin de la copropriété, au cas où celle-ci n’est plus financièrement saine.

Le deuxième dispositif est de type urbain et porte le nom de « OPAH-CD » (opération programmée d’amélioration de l’habitat – copropriétés dégradées) ou de « plan de sauvegarde ». Ces manœuvres permettent aux autorités françaises de poser un diagnostic, d’accompagner la copropriété en difficulté et de subventionner les travaux. Le « plan de sauvegarde » va même plus loin en permettant de financer des opérations plus complexes telles que des modifications juridiques de la copropriété.

Ces dispositifs ont connu un réel succès dans certaines agglomérations, comme à Lyon et à Grenoble. Dans ces deux cas, l’intercommunalité (sorte de coopération mise en place entre les communes en France) appuie financièrement les communes dans leurs démarches de soutien aux copropriétés, ce qui permet aux communes aux finances plus modestes de soutenir également leurs copropriétés en difficulté. Dès le début des années 1990, Lyon et Grenoble ont procédé à un premier repérage des copropriétés en difficulté. Chaque copropriété en situation critique s’est vue répertoriée dans un listing comprenant des fiches détaillées revues tous les dix ans.

À Grenoble comme à Lyon, les acteurs publics sont spécialisés pour aborder les difficultés des copropriétés dégradées depuis des années et en maîtrisent parfaitement les enjeux. Les équipes sont composées d’un grand nombre d’opérateurs et la plupart des communes ont un service dédié aux copropriétés.

Les programmes de rénovation sont bien subventionnés. L’Anah finance de 30 à 35 % du coût des travaux, tandis que les communes et l’intercommunalité ajoutent 20 à 30 % de subventions supplémentaires. Avec les aides, prêts et autres dons, il arrive que 95 % du montant des travaux soient pris en charge. Les opérateurs s’assurent ainsi que les rénovations ne déséquilibrent pas le budget des ménages.

Dans d’autres villes françaises, comme Marseille, les communes sont esseulées et ne peuvent pas compter sur une intercommunalité solide et efficace. Ces communes, pauvres, manquent alors de moyens pour intervenir sur leurs copropriétés.

L’exemple français pourrait inciter la Belgique et la Région de Bruxelles-Capitale à développer dès maintenant des outils similaires. La Région endosserait le rôle de l’intercommunalité, en favorisant une solidarité entre les communes plus modestes et les communes plus aisées.

Olivier de CLIPPELE
Vincent DE WOLF
Gaëtan VAN GOIDSENHOVEN

 

PROPOSITION DE RÉSOLUTION
visant à soutenir le logement dans les copropriétés en difficulté

Le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale,

Vu l’importance de la copropriété en Belgique et son ampleur dans la Région de Bruxelles-Capitale, où 75 % de la population vit dans des appartements ;

Vu la relative ancienneté de bon nombre d’immeubles qui composent le parc immobilier bruxellois ;

Vu le coût et l’ampleur des travaux à accomplir dans certaines copropriétés bruxelloises ;

Considérant qu’il vaut mieux prévenir que guérir et qu’il est nécessaire de prendre action dans un futur proche ;

Demande au Gouvernement de la Région de BruxellesCapitale :

– de mettre en place un système de prêt sans intérêt permettant aux immeubles de logements placés sous le régime de la copropriété forcée d’assumer les travaux indispensables à leur maintien ;

– de mettre à l’ordre du jour de la prochaine réunion de concertation avec le gouvernement fédéral, la mise en place d’un dispositif de privilège dans la loi fédérale permettant à la copropriété de mieux récupérer les charges de copropriété impayées, lors de la transmission d’un bien dépendant de cette copropriété.

Olivier de CLIPPELE
Vincent DE WOLF
Gaëtan VAN GOIDSENHOVEN

 

Pour retrouver la proposition dans son intégralité, cliquez ici.
A-436/1 – 2016-2017, Novembre 2016, 4 p.